Aspectos clave del avalúo catastral en la CDMX

El avalúo catastral es un procedimiento importante para determinar el valor fiscal de los inmuebles y, consecuentemente, calcular impuestos y contribuciones. Se realiza con base en diversas variables: mediante la recopilación de información sobre el inmueble; analizando factores como la ubicación y la matriz de características como la estructura, acabados, servicios, estado de conservación, entre otros; así como la aplicación de métodos y normativas establecidas para determinar el valor catastral del mismo.

El avalúo puede influir en el cumplimiento del dictamen de predial al proporcionar una base objetiva para determinar el valor fiscal de un inmueble.

Aunado a lo anterior, también se deben realizar mediciones y tomar fotografías del inmueble. Además, existen sanciones para las personas autorizadas que realicen avalúos incorrectos o fraudulentos.

El avalúo catastral sirve para establecer la base gravable del impuesto predial para la presentación del dictamen; por lo tanto, un avalúo más alto puede resultar en un mayor impuesto a pagar.

De conformidad con el artículo 22.° del Código Fiscal de la Ciudad de México, los avalúos vinculados con las contribuciones del impuesto predial sólo podrán ser practicados, además de la autoridad fiscal, por los siguientes entes:

• Peritos valuadores debidamente registrados ante la autoridad fiscal
• Instituciones de crédito
• Sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto específico sea la realización de avalúos
• La Dirección General de Patrimonio Inmobiliario cuando se auxilie por peritos valuadores auxiliares o independientes (estos deben contar con registro vigente ante la autoridad fiscal)
• Corredores públicos

Los peritos valuadores pueden ser convocados en cualquier momento a exámenes teórico-prácticos para verificar su actualización en leyes, lineamientos y manuales técnicos, así como administrativos y del mercado inmobiliario. En caso de no acreditar dicho examen, tienen una oportunidad más para presentarlo en dos meses antes de suspender su registro y deben hacerlo en fechas subsecuentes para aspirantes (hasta dos veces más antes de cancelar su registro).

Los avalúos se realizan en formato electrónico, según lo establecido por la tesorería y los requisitos incluidos en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. Si los peritos valuadores realizan avalúos que no cumplen con estas normas, su autorización o registro puede ser suspendido por un periodo de seis a 36 meses. En caso de reincidencia o participación en delitos fiscales, la autorización o registro puede ser cancelado de forma definitiva, además de enfrentar otras sanciones administrativas o penales y se notifica al colegio correspondiente.

Para la elaboración del avalúo de predial se requiere la participación de un perito titulado con conocimientos teóricos y prácticos sobre la valuación de inmuebles.

La información y documentación que el perito valuador necesita para realizar el avalúo es la siguiente:

• Copia de la escritura del inmueble (en caso de propiedad en condominio, debe contar con las medidas y colindancias)
• Acta constitutiva y poderes del representante legal (en caso de que el inmueble se encuentre a nombre de una persona moral)
• Copia de la boleta predial
• Copia de la boleta de agua
• Copia de identificación oficial (INE) del interesado o representante legal
• Manifestación de construcción o terminación de obra
• Planos arquitectónicos y estructurales (de preferencia en AutoCAD)
• Información adicional para la realización del avalúo

La persona a cargo de realizar el avalúo debe aplicar los valores unitarios del suelo, construcciones adheridas al mismo, instalaciones especiales, accesorios y obras complementarias que servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles, así como el impuesto predial a su cargo. Estos valores unitarios son emitidos por la autoridad en el mes de diciembre de cada año.

El propio código establece sanciones a los peritos valuadores y corredores que no se ajusten a los procedimientos y lineamientos técnicos; se les impondrá una multa de acuerdo con el valor catastral del predio, siendo la sanción mínima de 29,758.79 y la máxima de 1,152,828.63 pesos. Para las instituciones de crédito, así como sociedades civiles o mercantiles, se les impondrá una multa equivalente al monto de la contribución omitida; esto sin que, en ningún caso, dicho importe sea inferior de 86,463.50 pesos.

El avalúo catastral es un procedimiento importante para determinar el valor fiscal de los inmuebles y, consecuentemente, calcular impuestos y contribuciones.

Los avalúos a los que se refiere este código tendrán vigencia durante 12 meses contados a partir de la fecha en que se efectúen, salvo que, durante ese periodo, los inmuebles objeto de avalúo sufran modificaciones que impliquen variaciones en sus características físicas, o bien, en el comportamiento del mercado inmobiliario. Lo anterior de conformidad con el artículo 24.° del Código Fiscal de la Ciudad de México.

Los contribuyentes (personas físicas y morales) que se encuentran obligados, así como quienes opten por dictaminar el impuesto predial, deben solicitar un avalúo catastral cuando los inmuebles que poseen, de uso diferente al habitacional o mixto por cada inmueble en su conjunto, rebasen el valor de 33 millones 526,471 pesos (valores para el ejercicio 2023 publicados en la Gaceta de la Ciudad de México).

Para la autoridad fiscal, el avalúo es relevante porque les permite tener una base objetiva y justificada para determinar la base gravable, así como la cuantía de los impuestos prediales. Además, les ayuda a identificar posibles discrepancias entre el valor declarado por el contribuyente y el valor real del inmueble.

Es importante mencionar que, en caso de que los contribuyentes requieran actualizar sus bases catastrales en las oficinas de catastro y padrón territorial de la Ciudad de México, uno de los requisitos es contar con un avalúo realizado por un perito y éste debe contar con la validación técnica positiva.

Existen sanciones para las personas autorizadas que realicen avalúos incorrectos o fraudulentos.

La persona autorizada para la elaboración y presentación del dictamen de predial es el contador público que cumpla con los siguientes requisitos:

1. Contar con cédula profesional registrada ante la Secretaría de Educación Pública (SEP).
2. Ser miembro de un órgano colegiado reconocido por la SEP.
3. Presentar solicitud de registro ante dicha dependencia, acompañada de copia certificada de la cédula profesional, original de la constancia del colegio al que se encuentre afiliado como socio activo, Constancia de Situación Fiscal y comprobante de domicilio.

Conclusiones

El avalúo puede influir en el cumplimiento del dictamen de predial al proporcionar una base objetiva para determinar el valor fiscal de un inmueble, lo que afecta directamente los cálculos de impuestos y contribuciones. Esto es relevante para la autoridad fiscal y para el contador público encargado del dictamen, pues deben considerar el valor establecido en el avalúo al realizar sus declaraciones y evaluaciones.

Por otro lado, para los contadores públicos encargados de elaborar y presentar el dictamen de predial, el avalúo es una herramienta fundamental que proporciona información precisa sobre el valor del inmueble, lo que permite realizar cálculos precisos y cumplir con las obligaciones fiscales de manera adecuada.